作为我省仅有一个承当国家乡村土地征收、团体经营性建造用地入市、宅基地准则变革三项试点的区域，西安市高陵区的变革试点工作现在已进入攻坚期。相比较宅基地变革试点在全区推行、土地征收已完结准则层面设定，本年5月，团体经营性建造用地入市也迎来重大打破——高陵区鹿苑街办北樊村一宗2.65亩的团体用地协议出让给高陵区洁神清运有限责任公司。首宗团体经营性建造用地入市是怎么完成的？带来哪些启示？下一步又将怎么推动？

"农地"入市，多方获益

"5月16日往后，有好几拨人找我，问村上还有没有能够出让的土地。"6月21日，记者再次见到高陵区鹿苑街办北樊村村支书刘涛时，他正和当地疆土所所长忙着商议村里两块预备入市土地的相关状况。

刘涛说到的5月16日，正是我省榜首宗乡村团体经营性建造用地入市的日子。当天，高陵区洁神清运有限责任公司负责人张宪政从西安市疆土局高陵分局领到了一份不动产产权证书。与以往从政府手中获得的国有土地建造用地运用权证不同，这份证书上的土地权属为"团体建造用地运用权"，这也是我省宣布的榜首份乡村团体经营性建造用地入市产权证书。

该地块坐落高陵区鹿苑街办北樊村6组，面积为1769.17平方米，折合2.65亩，之前一向租借给别人。此次北樊村6组托付村团体经济合作社作为入市主体，以就地入市的方法，将其协议出让给洁神清运有限责任公司，规划用处为商业加油站，出让年限40年，出让价为40万元/亩，总价到达106万元。

"搁曾经，想都不敢想。"当了12年村干部，管着村里的大事小事，刘涛充沛领会到了入市的含义。"曾经2.65亩地10年才给5000元，1亩地1年不到200元，现在1亩地1年就1万元，地价升了50多倍，乡民分的钱也大大增多了。"

相同增值的还有村庄的团体财物热电阻。刘涛介绍，土地收益中，除过给政府交纳的土地增值收益调理金外，剩下资金部分用于乡民固定分红，部分留作村团体扩大再生产，强大团体经济。

而关于拿地的洁神清运公司来说，也有利好。"租地开展，要交租费、面对变数多不说，还不能借款，现在一次性拿下40年的运用权，省劲省心，产权也能典当借款，更利于公司开展。"公司负责人张宪政坦言。

"让乡村产权权能充沛显示，是土地准则变革的一项重要内容。"提及乡村土地准则变革的含义，省疆土厅土地运用处处长贾海波说，入市唤醒了乡村"熟睡"的财物，推动了资源均衡装备，在促进团体经济可持续开展的一起，也赋予了农人更多财产权利。

从"0"到"1"，怎么打破

除过首宗入市的团体经营性建造用地，高陵区还包装了8个能够入市的土地项目。

以往，乡村团体经营性建造用地难以自在流通，其结果是城市建造用地日渐缺少的一起，乡村团体建造用地却运用粗豪，形成很多闲暇用地。高陵区疆土部分做过调研，全区乡村团体经营性建造用地共1500多亩，契合相关土地规划、产权清楚等条件能够入市的有23宗400多亩。

为了推动变革顺畅施行，高陵区先后拟定了《乡村团体经营性建造用地入市办理办法》《乡村团体经营性建造用地入市土地增值收益调理金征收运用办理施行细则》等10项试点准则，建立21个要点村全力推动试点工作，并环绕"哪些地入市"，摸清了全区团体经营性建造用地底数，做了要点筛查。

敲定入市地块后，关系到利益分配的"谁来入市"就成了变革的一个要害。"变革意图之一就是要让农人共享土地增值收益。"高陵区疆土局总工程师高利民坦言，高陵自2016年9月依照中心布置，在原宅基地准则变革试点基础上，又新增了乡村土地征收和团体经营性建造用地入市两项试点使命。实际操作中，他们将几项变革彼此交融，结合乡村产权准则变革，建立乡村团体经济合作社，作为入市主体，乡民小组土地可托付村合作社署理入市。现在，全区86个行政村已有10个村建立了团体经济合作社。

详细到北樊村，村上建立了全体乡民入股的村团体经济合作社，因为入市地块首要触及6组450名乡民，便由6组托付村合作社代为入市。入市前，村上召开了三轮乡民代表大会，并延聘第三方评价公司对该地块进行估值，再向街办和区政府请求实行入市手续。

而关于备受重视的利益分配问题，高陵区拟定了几大准则：上缴政府的土地增值收益调理金，工矿仓储用地为15%、商服用地为20%，留用村团体的开展资金不超越30%。北樊村在施行中，将交易额的20%作为土地增值收益调理金交纳政府，剩下25%留作村团体财物，其他悉数分配给6组450名乡民，均匀每人能分到1400元左右。

从"1"到多，还需完善

除了新增入市项目，在入市方法上，高陵区也在探究更多形式。如张卜街办庙西村就拟将4亩接近水渠边的搁置土地，经过整治，与邻近310国道的平等面积团体用地对换，完成调整入市。

但是，从"1"到多，还有很长的路要走。

"高陵契合入市条件的涣散搁置土地不少，但除城区外，大部分因交通、地理位置等条件欠好，全体表现出的商场热度并不高，也导致完成同价的难度较大。"高陵区疆土局建造用地科科长郭健坦言。

就在不久前，张卜街办韩家村一个现已进入公示期、交易额到达290万元的入市项目遭受"夭亡"。"韩家村是高陵最远的一个村落，邻近也没什么工业，受让方可能仍是顾忌拿到地之后，其运用价值能否发挥。"郭健说。

方针配套跟进缺乏也是影响变革进程的一个要素。作为试点区域，高陵2015年由县升区，规划权限上交给西安市，为了推动变革，高陵断定由区上建造和住宅保障局持续行使原县级住建部分的权利，为入市地块出具了规划条件，但受让方下一步若在已拿地块上做开发建造，有必要报批规划部分获得相应许可证，但是已属西安市统辖的规划部分则无法根据现有法令方针发证，那么受让方的权益怎么保护，是无法逃避的问题。

相同，相比较国有建造用地的出让主体为政府，与团体用地的出让主体——村级安排打交道，也让不少投资人对商场预期有顾忌。

而一些业内人士对土地增值收益调理金的份额亦有忧虑。国有土地和团体经营性建造用地不管从获得的手续、程序上，仍是获得的难度、资金投入上都相差悬殊，如果一向依照现在的土地增值收益调理金履行，或许会加大往后国家征地的难度，不利于要点项目、民生项目落地。

对此，贾海波以为，高陵区现在测验的土地增值收益调理金还有再探究的空间。"乡村土地准则变革的方向是同价同权，但与国有土地入市收益直接进财务不同，乡村团体土地入市的收益需统筹国家、团体和个人等多方利益。找到几者之间的平衡，保护好各方利益，也是变革的一项重要内容。"(记者 乔佳妮)

修改： 张娟

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